Trình tự, thủ tục thu hồi đất năm 2026: 12 bước doanh nghiệp cần biết
Thu hồi đất là một trong những vấn đề pháp lý được người sử dụng đất và doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, nhất là khi thực hiện các dự án đầu tư, xây dựng công trình hoặc dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Vậy trình tự, thủ tục thu hồi đất được thực hiện như thế nào? Người có đất bị thu hồi được tham gia vào những bước nào? Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì khi đất thuê, nhà xưởng và tài sản trên đất bị thu hồi?
Bài viết dưới đây trình bày 12 bước cơ bản trong trình tự thu hồi đất, đồng thời lưu ý những vấn đề doanh nghiệp cần kiểm tra trong quá trình kiểm đếm và lập phương án bồi thường.
1. Căn cứ pháp lý về trình tự thu hồi đất
Trình tự, thủ tục thu hồi đất được quy định chủ yếu tại:
- Luật Đất đai 2024;
- Nghị định 102/2024/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn có liên quan.
Theo quy định, quá trình thu hồi đất không chỉ bao gồm việc ban hành quyết định thu hồi mà trải qua nhiều bước từ thông tin, họp với người có đất, thông báo thu hồi, điều tra – kiểm đếm, lập và thẩm định phương án bồi thường đến chi trả và bàn giao đất.
2. Trình tự, thủ tục thu hồi đất gồm những bước nào?
Bước 1: Tổ chức họp với người có đất trong khu vực dự kiến thu hồi
Trước khi ban hành thông báo thu hồi đất, UBND cấp xã nơi có đất thu hồi chủ trì, phối hợp với Ủy ban MTTQ Việt Nam cùng cấp, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các cơ quan liên quan tổ chức họp với người có đất trong khu vực dự kiến thu hồi.
Nội dung phổ biến, lấy ý kiến gồm:
- Mục đích, ý nghĩa và tầm quan trọng của dự án;
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Dự kiến kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Dự kiến khu tái định cư, nếu có.
Căn cứ: Khoản 1 Điều 87 Luật Đất đai 2024.
Bước 2: Lập kế hoạch thu hồi đất
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản kèm hồ sơ dự án do chủ đầu tư gửi, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan xây dựng kế hoạch thu hồi đất.
Kế hoạch thu hồi đất gồm các nội dung cơ bản:
- Thông tin về dự án;
- Tổ chức họp với người có đất;
- Thông báo thu hồi đất;
- Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
- Lập, thẩm định, phê duyệt và công khai phương án bồi thường;
- Thực hiện phương án;
- Thực hiện quyết định thu hồi đất;
- Bàn giao đất đã thu hồi;
- Thời gian thực hiện và phân công trách nhiệm.
Căn cứ: Khoản 1 Điều 28 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Bước 3: Ban hành và thông báo thu hồi đất
Sau khi thực hiện các công việc theo kế hoạch, cơ quan có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất.
UBND cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm:
- Gửi thông báo đến từng người có đất thu hồi;
- Gửi cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Gửi cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có;
- Niêm yết thông báo và danh sách người có đất thu hồi tại trụ sở UBND cấp xã;
- Niêm yết tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư.
Căn cứ: Điểm a, điểm b khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai 2024.
Bước 4: Điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm
Sau khi có thông báo thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền tiến hành điều tra, khảo sát, ghi nhận hiện trạng, đo đạc và kiểm đếm.
Các nội dung cần xác định gồm:
- Diện tích và loại đất bị thu hồi;
- Nguồn gốc sử dụng đất;
- Hiện trạng sử dụng đất;
- Tài sản gắn liền với đất;
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
- Thiệt hại thực tế về đất và tài sản;
- Thu nhập từ việc sử dụng đất và tài sản.
Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý gì khi kiểm đếm?
Đối với doanh nghiệp, việc kiểm đếm không chỉ dừng ở diện tích đất bị thu hồi mà cần rà soát đầy đủ các tài sản và chi phí đã đầu tư trên đất, chẳng hạn:
- Nhà xưởng;
- Kho;
- Văn phòng;
- Đường nội bộ, đường nhựa;
- Hệ thống thoát nước;
- Hệ thống điện, nước;
- Cây xanh, bồn cây;
- Máy móc, dây chuyền;
- Công trình phụ trợ;
- Chi phí đầu tư vào đất còn lại;
- Các tài sản và công trình khác.
Ngoài ra cần xác định hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất còn lại và hình thức thuê đất để có cơ sở xác định chính sách bồi thường, hỗ trợ phù hợp.
Căn cứ: Điểm c, điểm d khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai 2024.
Bước 5: Xử lý trường hợp không phối hợp kiểm đếm
Nếu người có đất thu hồi không phối hợp thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện việc vận động, thuyết phục theo quy định.
Việc vận động phải được lập thành văn bản.
Nếu hết thời hạn vận động mà người có đất thu hồi vẫn không phối hợp thì có thể thực hiện thủ tục kiểm đếm bắt buộc và trong trường hợp tiếp tục không chấp hành có thể bị cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc theo quy định.
Căn cứ: Điều 87, Điều 88 Luật Đất đai 2024.
Bước 6: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Sau khi hoàn thành việc điều tra, đo đạc và kiểm đếm, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Phương án được niêm yết công khai tại:
- Trụ sở UBND cấp xã;
- Địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư.
Thời gian niêm yết là 30 ngày.
Căn cứ: Điểm a khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024.
Bước 7: Lấy ý kiến về phương án bồi thường
Sau thời gian niêm yết công khai, cơ quan thực hiện nhiệm vụ bồi thường tổ chức lấy ý kiến về phương án.
Việc lấy ý kiến chủ yếu được thực hiện thông qua cuộc họp trực tiếp với người có đất thu hồi.
Trường hợp người có đất hoặc chủ sở hữu tài sản không tham gia họp vì lý do chính đáng thì có thể gửi ý kiến bằng văn bản.
Kết quả lấy ý kiến phải được lập thành biên bản, trong đó thể hiện:
- Số ý kiến đồng ý;
- Số ý kiến không đồng ý;
- Các ý kiến khác;
- Nội dung tiếp thu;
- Nội dung giải trình.
Bước 8: Đối thoại khi còn ý kiến không đồng ý
Nếu vẫn còn người không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cơ quan thực hiện nhiệm vụ bồi thường phối hợp với UBND cấp xã tổ chức đối thoại theo quy định.
Sau đối thoại, các ý kiến được tiếp thu, giải trình và phương án được hoàn chỉnh trước khi trình cơ quan có thẩm quyền.
Căn cứ: Điểm a khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024.
Bước 9: Thẩm định phương án bồi thường
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định trước khi trình UBND có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
Nội dung thẩm định có ý nghĩa quan trọng đối với việc xác định quyền lợi của người có đất và chủ sở hữu tài sản bị ảnh hưởng bởi dự án.
Căn cứ: Điểm b khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024.
Bước 10: Phê duyệt phương án bồi thường
Sau khi phương án được thẩm định, UBND có thẩm quyền quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Sau khi được phê duyệt, phương án phải được công khai và gửi đến người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản.
Đồng thời phải thông báo các nội dung liên quan đến:
- Mức bồi thường, hỗ trợ;
- Thời gian chi trả;
- Địa điểm chi trả;
- Thời gian bàn giao đất.
Căn cứ: Khoản 3 và khoản 4 Điều 87 Luật Đất đai 2024.
Bước 11: Ban hành quyết định thu hồi đất
Sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất theo trình tự luật định.
Đối với một số trường hợp, trong đó có trường hợp không phải bố trí tái định cư, quyết định thu hồi đất được ban hành trong thời hạn luật định kể từ ngày phê duyệt phương án.
Đối với doanh nghiệp sử dụng đất thuê trong cụm công nghiệp, khu công nghiệp hoặc các khu sản xuất khác, cần xác định chính xác hình thức thuê đất, thời hạn thuê và quyền đối với tài sản trên đất trước khi đánh giá phương án bồi thường.
Căn cứ: Khoản 5 Điều 87 Luật Đất đai 2024.
Bước 12: Chi trả bồi thường, hỗ trợ và bàn giao đất
Sau khi phương án được phê duyệt, cơ quan có trách nhiệm thực hiện việc chi trả bồi thường, hỗ trợ theo phương án đã được phê duyệt.
Người sử dụng đất thực hiện bàn giao phần đất bị thu hồi để cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận.
Trường hợp người sử dụng đất không bàn giao đất thì trước hết thực hiện vận động, thuyết phục. Nếu vẫn không chấp hành, có thể thực hiện thủ tục cưỡng chế thu hồi đất theo quy định pháp luật.
Căn cứ: Khoản 6, khoản 7 Điều 87 và Điều 89 Luật Đất đai 2024.
3. Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì khi bị thu hồi đất?
Khi nhận được thông báo thu hồi đất, doanh nghiệp nên chủ động rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý và tài sản liên quan đến khu đất.
Hồ sơ về đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng thuê đất;
- Quyết định cho thuê đất;
- Hồ sơ địa chính;
- Hồ sơ xác định tiền thuê đất;
- Thời hạn sử dụng đất còn lại;
- Các giấy tờ liên quan đến quá trình sử dụng đất.
Hồ sơ về tài sản
Cần tập hợp hồ sơ chứng minh nguồn gốc và giá trị của:
- Nhà xưởng;
- Kho;
- Văn phòng;
- Công trình xây dựng;
- Hệ thống điện, nước;
- Đường giao thông nội bộ;
- Cây xanh;
- Máy móc, thiết bị;
- Dây chuyền sản xuất;
- Các công trình phụ trợ.
Hồ sơ về chi phí đầu tư
Doanh nghiệp nên rà soát các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại và tài liệu chứng minh các khoản chi phí này.
Đây là một trong những nội dung cần được kiểm tra kỹ khi xây dựng phương án bồi thường.
4. Doanh nghiệp cần kiểm tra phương án bồi thường như thế nào?
Khi nhận phương án bồi thường, doanh nghiệp không nên chỉ kiểm tra tổng số tiền được bồi thường mà nên đối chiếu từng nhóm quyền lợi.
Có thể lập bảng kiểm tra gồm:
5. Kết luận
Trình tự thu hồi đất gồm nhiều bước liên tiếp, từ việc tổ chức họp, lập kế hoạch, thông báo thu hồi, kiểm đếm đến lập và phê duyệt phương án bồi thường, ban hành quyết định thu hồi và bàn giao đất.
Đối với doanh nghiệp, vấn đề quan trọng không chỉ là “đất bị thu hồi bao nhiêu” mà còn phải xác định đầy đủ quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng còn lại, tài sản trên đất, chi phí đầu tư vào đất và các khoản hỗ trợ có thể được hưởng.
Do đó, ngay khi nhận được thông báo thu hồi đất, doanh nghiệp nên rà soát hồ sơ pháp lý và tài sản trước khi tiến hành kiểm đếm để hạn chế nguy cơ bỏ sót quyền lợi trong quá trình lập phương án bồi thường.
Lưu ý: Nội dung trên mang tính chất cung cấp thông tin pháp luật chung. Việc xác định quyền được bồi thường, hỗ trợ và mức bồi thường cụ thể cần căn cứ vào hồ sơ đất đai, hình thức sử dụng đất, nguồn gốc đất, tài sản và tình trạng pháp lý của từng trường hợp.
